Е сли у власника є свої надійні кадри, він може створити КК усередині компанії. Як показує практика, найчастіше так надходять девелопери, які будують мережа торгових центрів: вони воліють самі управляти своїми об'єктами. Особливо люблять створювати власну керуючу компанію регіональні девелопери.
Наприклад, компанія "Торговельний квартал" торгово-розважальним центром "Шоколад" у Нижньому Новгороді управляє самостійно. І перед відкриттям свого ТРЦ у Набережних Челнах керівники майбутньої команди керуючої компанії були відправлені на стажування в Нижній Новгород. Там вони повинні були познайомитися з технологією керування, для того щоб використовувати ці методики в керуванні об'єктом у Набережних Челнах.
Однак при такій політиці перед власником неминуче встане "кадровий" питання. "Адже сьогодні фахівців у цій області не так багато, і їх досить важко зацікавити переходом у компанію, що поки ще невідома на ринку й не зрозуміло, чи стане відома в майбутньому",- попереджає старший консультант стратегічного відділу компанії Jones Lang LaSalle Світлана Филькова.
Дійсно, зараз у Росії немає вузів, які б готовили фахівців подібного профілю. "Професіонали в області менеджменту - це, як правило, вихідці з консалтингових і брокерських компаній. Технічні фахівці й головні інженери - випускники технічних вузів: Московського державного будівельного університету, Московського інженерно-будівельного інституту",- пояснює комерційний директор компанії Bluestone Group Дмитро Розанов. А от зарплата такого рідкого фахівця в середньому по ринку невелика. Зарплата головного інженера становить від 50 тис. до 120 тис. рублів на місяць, технічні фахівці (сантехники, електрики, ліфтери, слюсарі й т.д.) одержують 20-30 тис. рублів, а менеджмент - 90-250 тис. рублів на місяць.
Але девелопери питання дефіциту кадрів вирішують легко. "У такій компанії будуть працювати перевірені люди, ті, котрим вони довіряють,- пояснює комерційний директор компанії NAI Russia Володимир Журавльов.- Це відбувається, імовірно, через особливості російського менталітету будувати свій бізнес на зв'язках, знайомствах і набагато рідше на професіоналізмі, а також тому, що гідних КК у регіонах немає взагалі або вони поки себе не встигли зарекомендувати". Саме тому власники не бажають, щоб сторонні "господарювали" на їхніх об'єктах. Вони наймають одного-єдиного менеджера, що і контролює життєдіяльність об'єкта, а якщо ТЦ великий, то формують свою керуючу структуру.
"Однак у такому випадку досить часто через рік-три власники розуміє, що сам не в змозі грамотно й правильно управляти своїм будинком, тому що не може врахувати багатьох важливих нюансів керування,- зауважує керуючий партнер Colliers International FM Костянтин Баранів.- Часом дрібні недоліки або проста неуважність у сфері обслуговування приводять до того, що популярність закладу падає". Приміром, якщо на паркуванні постійно виникають проблеми, охорона грубіянить, а в приміщеннях неправильно працює вентиляційна система й заходи кухні попадають у житлову або торговельну зони, те, зрозуміло, таке заклад не буде користуватися великою популярністю. І тоді він звертається до професіоналів "По-перше, наявність КК, особливо відомої, підвищує ступінь довіри орендаря до об'єкта: більше впевненості в тім, що проект буде успішним,- затверджує комерційний директор компанії Bluestone Group Дмитро Розанов.- А по-друге, що управляє компанія здійснює своєрідний контроль на стадії розробки концепції й планування приміщень (рекомендації із планувань, по розсадженню орендарів, рекомендації при розробці маркетингової й комерційної стратегій)".
Наприклад, для торгового центра "Мегаполіс" на проспекті Андропова КК була притягнута ще на стадії розробки концепції проекту. Залучати КК коштує хоча б з тієї причини, що вона правильно спланує керування й експлуатацію торгового центра. А це досить специфічна робота. "Труднощі її полягає в тім, що тільки фахівці (читай - КК) допоможуть власникові правильно оформити відносини з такими організаціями, як "Мосєнерго", МКС, "Мосводоканал", СЄС, Госпожнадзор, "Мосгортранс", Технагляд, і іншими міськими й муніципальними службами, допоможуть здійснювати контроль за проведенням монтажних і пусконалагоджувальних робіт устаткування, зроблять консультації з питань експлуатації й обслуговування об'єкта, нададуть повний пакет послуг з організації й проведення ремонтно-оздоблювальних робіт, виконанню функцій замовника-забудовника, нададуть висококваліфікованих фахівців охорони, клининга й інших служб. Крім цих стомлюючих процедур керуючої компанії віддають на відкуп і експлуатаційний менеджмент - консалтинг і супровід по закінченні будівництва, обслуговування інженерних систем і комунікацій, обслуговування систем безпеки будинку. А всі інші функції, які в західних країнах саме й виконують керуючі компанії, залишаються за власником. Власники не готові довірити стороннім рішення фінансових питань, регулювання рівня орендної ставки, взаємини з орендарями, зміна концепції, реалізацію маркетингової стратегії, турботу про збільшення прибутковості, припускаючи, що ризики банкрутства або обману занадто великі.
"У Росії в цей час власників, які готові передати ведення в тому числі фінансової діяльності торгового центра небагато,- відзначає директор департаменту інвестицій компанії " Миєль-Комерційна нерухомість" Максим Брусов.- Наприклад, мережа магазинів MetroMarket перебуває в керуванні власної організації компанії "Капітал Груп"". По такій же системі працює керуюча компанія M+W Zander Facility Management, у керуванні якої перебувають торгово-діловий центр "Новинский пасаж", Metro cash & carry, ТРК "Планета" у Красноярську. І ринок підбудовується під власників - на російському ринку представлено порядку десятка професійних керуючих компаній, з яких тільки одиниці роблять послуги формату property management (повне обслуговування), а інші обмежуються експлуатацією. Але ринок керування торговими центрами тільки формується, уважає старший консультант стратегічного відділу компанії Jones Lang LaSalle Світлана Филькова. Першими російський ринок керування торговими центрами стали освоювати західні компанії. "Згодом на ринок вийшли російські компанії",- додає керівник департаменту, консалтингу, аналитики й досліджень компанії Blackwood Ольга Широкова. Зараз, на думку партнера, керівника департаменту торговельної нерухомості компанії Paul's Yard Олега Темирова, частка західних компаній не перевищує 5%. Все інше - вітчизняні компанії. Однак на практиці великої різниці між ними немає. "Зараз же закордонна керуюча компанія - це тільки бурштин, а працює в ній однаково російський менеджмент",- уточнює генеральний директор ГК Facilicom Едуард Апсит.
Підтримай вітчизняного виробника Але однозначної відповіді на питання про те, яку компанію залучити для керування торговим центром, немає. На московському ринку переважає суб'єктивний підхід і практикуються домовленості по різному роді питань, уважають його учасники. "Думаю, що дуже часто вибір тієї або іншої компанії відбувається винятково за рекомендацією знайомих і партнерів по бізнесі,- говорить директор по розвитку компанії Bluestone Group Денис Трущенко.- Це не означає лобіювання інтересів, просто у величезній розмаїтості існуючих КК непосвяченій людині досить важко відшукати підходящого кандидата". І це правильно. Адже закордонна компанія, що має величезний досвід успішної роботи на Заході, може не зовсім вдало вписати в російський ринок - не тому, що вона погана, а тому, що їй поки не знайомі російські правила й норми, а також закони й стандарти. Те, що на Заході вважається оптимальним, зручним, комфортним, у Росії може виявитися незручним і некомфортним. "Приміром, якщо говорити про будівництво торгового центра в країнах з жарким кліматом, те там не потрібно продумувати систему воздуховодов для надходження теплого повітря в холодний період часу. А в Росії просто необхідна подвійна система клімат-контролю - холод-тепло",- міркує керуючий партнер Colliers International FM Костянтин Баранів.
Вітчизняна керуюча компанія в більшості випадків може більш оперативно реагувати на зміни на ринку, ураховувати всі його підводні камені й швидко вирішувати виникаючі проблеми, тому що в неї є практичний досвід керування в наших умовах. Наприклад, вітчизняна керуюча компанія набагато краще інформована про нові тенденції на ринку нерухомості, про те, на які торгові центри може виникнути найбільший попит у майбутньому.
Все це дозволяє мінімізувати витрати власника в майбутньому. "З огляду на специфіку ринку й взаємин з місцевими адміністративними органами, власники всі частіше віддають перевагу нашим співвітчизникам",- містить директор департаменту інвестицій компанії " Миєль-Комерційна нерухомість" Максим Брусов.
Джерело www.chisty-svet.ru
"Коммерсанть" № 79(3896) від 13.05.2008 www.kommersant.ru
немецкая плитка, керамическая плитка в баусервис.
